Украина в шаге от начала переговоров о вступлении в Европейский Союз.
Мы вступаем в процесс трансформации во всех областях экономики, законодательства, рынков и отношений. Ведь невозможно рассчитывать быть частью большого сообщества стран и продолжать жить по своим правилам, минуя устоявшиеся нормы ЕС.
Земельное законодательство и концепции рынка земли должны гармонизироваться с общепринятыми европейскими нормами. В частности, изменения в аграрном секторе имеют решающее значение для экономического восстановления и дальнейшего устойчивого развития Украины.
Каждое государство-член устанавливает собственные фильтры, правила и ограничения для конкретных ситуаций земельных отношений. В то же время Суд Европейского Союза выступает гарантом для всех стран ЕС уважать свои границы и предотвращать слишком жесткие нормы.
Попробуем проанализировать, какие модели рынка земли существуют в разных странах ЕС. Каково сейчас состояние рынка земли в Украине? Но какие возможности дает стране, фермерам и землевладельцам завершение земельной реформы?
Ограничение покупки и аренды
В рамках проекта USAID Agriculture Program по предоставлению аналитической поддержки для адаптации украинского законодательства в аграрном секторе к европейскому законодательству Civitta и EasyBusiness была проанализирована нормативно-правовая база 12 стран ЕС в аграрном секторе, опыт, земельные отношения.
Для анализа были выбраны страны Западной Европы (Нидерланды, Бельгия, Ирландия, Испания, Франция) и Центральной и Восточной Европы (Литва, Польша, Румыния, Словакия, Венгрия, Хорватия, Чехия). Отбор этих стран основывался на принципе актуальности их опыта для Украины.
Во всех этих странах существует открытый рынок земли сельскохозяйственного назначения (без запрещения/моратория на передачу такой земли), но степень регуляторной либерализации значительно отличается, особенно если сравнивать страны Западной и Восточной Европы.
Среди стран Центральной и Восточной Европы свои рынки земли открыли Чехия и Словакия. Франция, напротив, имеет один из наиболее регулируемых рынков земли в ЕС. Но в большинстве случаев строгое регулирование земельных рынков можно обнаружить в новых странах-членах ЕС.
Больше всего ограничений в Венгрии
В нескольких проанализированных странах покупателям сельскохозяйственной земли устанавливаются особые требования.
В Венгрии, например, только зарегистрированные фермеры могут покупать сельскохозяйственную землю площадью более 1 га. Фермеры являются гражданами Венгрии и стран ЕС, которые имеют квалификацию в области сельского или лесного хозяйства или занимаются сельскохозяйственной и лесохозяйственной деятельностью в Венгрии не менее трех лет с пяти последовательных лет, или имеют не менее 25% зарегистрированных сельскохозяйственных предприятий.
В Польше также существуют существенные ограничения: предпочтение отдается фермерам, работающим на своей земле, и только имеющие статус фермера могут покупать землю более 1 га. Эти лица обязаны заниматься сельскохозяйственной деятельностью не менее пяти лет, причем приобретенная в течение этого периода земля не может быть продана или передана другим лицам.
Частные фермеры, особенно юридические лица, могут покупать землю сельскохозяйственного назначения только по согласованию с Национальным центром поддержки сельского хозяйства.
Во Франции нет законодательных ограничений на приобретение земли, но для ведения сельскохозяйственной деятельности (и виноделия) необходима специальная лицензия, одним из условий ее получения является специальное образование и опыт работы в области сельскохозяйственной деятельности.
Что касается ограничений корпоративного владения землей сельскохозяйственного назначения, то они не типичны.
Только в Венгрии покупка земли юридическими лицами, созданными по законодательству Венгрии и других стран, полностью запрещена.
В Польше юридические лица должны получить согласие Государственного центра поддержки сельского хозяйства, если они получают более 1 га земли.
Защита прав арендаторов или владельцев земли
В большинстве стран Западной Европы, таких как Нидерланды, Бельгия, Франция, Испания и Словакия, права арендаторов защищены в максимально возможной степени. Механизмы защиты арендаторов включают установление минимальных сроков аренды сельскохозяйственных земель (в разных странах от 5 до 27 лет).
Франция и Нидерланды имеют максимальные договорные арендные ставки, которые ежегодно устанавливаются правительствами этих стран. В Бельгии максимальные цены в каждом регионе пересматриваются каждые три года с участием представителей землевладельцев и фермерских организаций.
Для защиты прав арендаторов могут вводиться дополнительные гарантии: максимальный срок аренды и минимальная арендная плата.
Такой инструмент действует в Испании, в двух регионах Бельгии (в Брюсселе и Фландрии), а также в Нидерландах.
Преимущественное право арендатора на покупку арендованной земли при ее продаже предусмотрено в Испании, Венгрии, Румынии и Бельгии (Брюсселе и Фландрии), Нидерландах. Во Франции и Польше такое право имеется с условиями – если аренда действовала не менее трех лет. Во Франции арендатор, намеревающийся купить землю, должен обрабатывать ее в течение следующих девяти лет. В Чехии такое право действует только при аренде государственных земель.
В то же время в Ирландии и всех странах Центрально-Восточной Европы, кроме Словакии, более защищены владельцы.
Консолидация земли
В большинстве рассмотренных европейских государств предусмотрена добровольная консолидация земель по инициативе собственников, правительства или муниципалитетов, а участники процедуры консолидации должны получить земли, эквивалентные по стоимости имеющимся у них или компенсацию потерь.
Во Франции имплементирована специальная система землеустройства AFAFE на замену процедуры консолидации. Система осуществляется и финансируется муниципалитетами, разрабатывающими проекты консолидации и могут инициировать принудительное изъятие земель, а владельцы могут обжаловать такие решения в суде.
В Хорватии консолидация осуществляется из Программы уплотнения земель сельскохозяйственного назначения, которая разрабатывается Министерством сельского хозяйства и утверждается правительством. После консолидации земель запрещается проведение раздела земель консолидированного участка в течение 99 лет со дня принятия решения об объединении земель.
В Литве площадь проекта консолидации должна быть не менее 100 гектаров, иметь утвержденный генплан территории и минимум пять участников. В Испании есть специальные процедуры мелиоративной консолидации. Для ее проведения правительство должно своим указом признать, что консолидация является общенациональным интересом.
В то же время, есть страны, где процедура консолидации вообще не предусмотрена – это Румыния и Венгрия.
Продажа земли гражданам (юрлицам) из других стран
В странах ЕС, учитывая принцип свободного движения капитала и принцип недискриминации, в целом отсутствуют ограничения возможности для граждан или юридических лиц из других стран ЕС приобретать земли в собственность.
В то же время, ситуация отличается для лиц – резидентов стран вне ЕС.
Наиболее жесткий национальный режим в Венгрии: только граждане стран-членов ЕС могут покупать сельскохозяйственные земли.
В Литве кроме резидентов стран ЕС также могут покупать лица, зарегистрированные в странах-членах НАТО и Европейской ассоциации свободной торговли. А в Ирландии и Польше приобретение земель в собственность лицами, являющимися резидентами стран вне ЕС, требует разрешения органов власти.
Более либеральный режим в Хорватии – некоторые виды земель сельскохозяйственного назначения доступны для покупки иностранцами с 1 июля 2023 года. В то же время, остается запрет на приобретение лесов и пастбищ.
В Словакии в целом отсутствуют ограничения относительно резидентства и гражданства. Но существует принцип взаимности для резидентов не входящих в ЕС стран: сельскохозяйственные земли не могут быть приобретены иностранными гражданами или компаниями, страны происхождения которых не позволяют приобретение такой земли словацким гражданам или компаниям (например, сейчас такой страной является Украина).
В Испании отдельное разрешение требует приобретения сельскохозяйственной земли в некоторых регионах, таких как острова, испанские территории в Северной Африке и Гибралтарский пролив.
Суд Евросоюза
Государства-члены ЕС уполномочены регулировать отношения обращения земель самостоятельно на уровне национальных законодательств. Вместе с этим все шестерни регулирования в ЕС обращаются вокруг принципов свободного движения товаров, услуг, капитала, работников.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения подпадает под действие принципа свободного движения капитала. Участники рынка обращения земель не могут подвергаться каким-либо ограничениям на движение капитала между государствами-членами Евросоюза.
Надзор за соблюдением этого принципа при внедрении внутренних национальных правил регулирования обращения земель государствами-членами Евросоюза осуществляет Суд ЕС (CJEU).
Суд ЕС во время многолетней деятельности сформулировал много устоявшихся позиций по регулированию земельных отношений:
Фиксация цен. CJEU подтверждает возможность регулирования цен на земли сельскохозяйственного назначения государством, если: такие меры базируются на объективных, недискриминационных, точных критериях; а установление цен направлено на избегание чрезмерной спекуляции землей. Также отмечается, что такие меры крайней мере, когда альтернативные, более мягкие инструменты отсутствуют.
Борьба с агрессивной экспансией. При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения государством следует различать категории "рыночная стоимость" участка и "высокая тендерная ставка". Государство может не одобрить продажу участка по самой высокой цене в публичном тендере, если ставка непропорциональна стоимости участка.
Требование по самостоятельному осуществлению фермерской деятельности. Считается недопустимым, так как противоречит принципу свободного движения капитала. Государство не может на национальном уровне устанавливать требование обязательного самостоятельного осуществления фермерской деятельности к субъекту, который намерен приобрести земли сельскохозяйственного назначения. При этом легитимно требование относительно "сохранения земли в сельскохозяйственном использовании".
Требование об обязательстве покупателя проживать вблизи участка. Такое требование также рассматривается как непропорциональное ограничение свободного движения капитала, а потому недопустимо.
Установление лимитов на площади приобретения земель. Практикой CJEU не установлены указания по установлению лимитов на площади обретения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Фиксация верхних границ размера на земле, которые можно приобрести или удерживать, является ограничением принципа свободного движения капитала.
Административное разрешение на отчуждение земельных участков из-за военных рисков. Установление административного разрешения на отчуждение земельных участков, расположенных на прилегающих к сухопутным границам территориях, с целью защиты военного интереса государства возможно при наличии надлежащего и реального обоснования существования серьезного военного риска, недискриминации участников таких правоотношений и невозможности установления более мягкого ограничения.
По сути, решение Суда ЕС – это фильтр границ допустимых регулировок и ограничений поворотных точек, которые государства Евросоюза могут внедрять на уровне национального законодательства в сфере регулирования земельного правоотношения.
Выводы для Украины
С 1 января 2024 г. в рамках так называемого второго этапа земельной реформы юридические лица, учрежденные гражданами Украины, получили право покупать сельскохозяйственные земли. Площадь, которая может находиться в одних руках (юридического или физического лица), увеличена со 100 до 10 тыс. гектаров. Для юридических лиц, желающих получать пассивный доход от аренды, открывается рынок с доходностью лучше депозитов.
Сейчас рынок находится на начальных стадиях, продано за три года всего 1% всех сельхозземель Украины.
По данным публичных реестров, до полномасштабного нападения России на Украину в феврале 2022 года в среднем по стране продавали 10 тысяч гектаров в неделю. По состоянию на декабрь 2023 продажи упали в четыре раза - до 2,5 тысячи гектаров в неделю.
Эксперты прогнозируют, что в течение года рынок активизируется, а цены на землю поднимутся.
Для государства функционирующий рынок земли – это поступление в бюджет как от договоров купли-продажи, так и от НДФЛ и военного сбора, дальнейшей аренды. Спрос и предложение постоянно растет, соответственно, увеличивается стоимость земли.
Уже сейчас необходимо выполнить "домашнее задание" и учесть нормы ЕС, позиции CJEU для того, чтобы украинский бизнес был конкурентным на европейском рынке, Украина была привлекательна для инвесторов и в дальнейшем избежать исков против Украины в Суд ЕС.
Украина до окончательного членства в Евросоюзе обязана гармонизировать земельное законодательство и привести его в соответствие с общепринятыми нормами ЕС. Завершение земельной реформы – это юридическая процедура, автоматически катализирующая экономические процессы, новые возможности для страны, аграриев, а также новый уровень защиты прав землевладельцев и землепользователей.
Именно поэтому после победы должен пройти третий этап земельной реформы в Украине, когда разрешение на приобретение земель сельскохозяйственного назначения получат иностранные инвесторы.
Однако этот вопрос подлежит решению украинским народом на общенациональном референдуме.
