Із відкриттям ринку землі із липня 2021 року українці отримали можливість інвестувати гроші у новий ліквідний актив.
Як стверджують експерти, інвестування в українську сільськогосподарську землю це – достойна альтернатива традиційним інвестиціям у нерухомість, депозити чи цінні папери. Так, придбавши сільськогосподарську ділянку, інвестор одержить готовий бізнес, який даватиме не тільки стабільний прибуток під виглядом орендної плати, а й значне збільшення вартості активу за рахунок його капіталізації. Одним із факторів капіталізації активу є вартість земель сільськогосподарського призначення в сусідніх державах.
Економічне становище, умови придбання та вартість земель сільськогосподарського призначення в інших державах проаналізовано в Стратегії удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженою постановою Кабінету Міністрів ще в 2017 році.
Так, відповідно до зазначеної Стратегії, у Болгарії проведення земельної реформи почалося на початку 90-х років XX сторіччя, під час якої право власності на землю отримали всі, хто міг довести, що був її власником до 1946 року.
Колишнім землевласникам поверталася вся земля. Таким чином, на сьогодні у приватній власності сконцентровано 98 відсотків фермерських земель.
Для нових власників запроваджувався мораторій на продаж строком на три роки. На сьогодні існує лише часткове обмеження щодо участі іноземного капіталу в аграрному землеволодінні.
Придбати землю можуть громадянин Болгарії, юридична чи фізична особа, яка перебуває на території країни більше п’яти років, компанія з країни, з якою Болгарія уклала міжнародну угоду, а також з країни - члена Європейського Союзу.
Ціни на землю не регулюються, обмежень щодо площі, яка може бути продана одній особі, немає. Середня вартість сільськогосподарських земель становить 4,5 тис. доларів за 1 гектар.
В Естонії реформа почалася на початку 90-х років XX сторіччя. Найскладнішим завданням було знайти баланс між реституцією - поверненням земель колишнім власникам та дистрибуцією державних земель між селянами, які працювали на ній за часів СРСР. Цей процес значно ускладнював реформу, яка затягнулася на роки.
Іноземцям майже одразу було дозволено брати участь у купівлі землі за умови лише фермерського її використання, а також узаконювалося право зміни цільового статусу землі після п’яти років її використання за прямим призначенням.
Близько 60 відсотків земельного фонду перебуває в оренді у виробників аграрної продукції.
Ціни на землю держава не регулює. Середня вартість землі становить 5 тис. доларів за 1 гектар.
У Польщі проведення реформи почалося тоді ж, коли в Болгарії та Естонії. Колективізація у країні після її приєднання до соціалістичного табору була здебільшого провалена. Близько 75 відсотків орних земель продовжували залишатися у приватній власності навіть за комуністичного правління.
Ціни на землю держава не регулює. Максимальна площа ділянки у власності фізичної особи становить 500 гектарів. Податок на продаж землі коливається від 2 до 5 відсотків і стягується з покупця.
Часткові обмеження щодо участі іноземного капіталу в купівлі сільськогосподарських земель існують, але з 1 травня 2016 р. вони були скасовані щодо громадян ЄС. Середня вартість землі становить 10 тис. доларів за 1 гектар.
У Румунії відбувся процес передачі землі з державної власності в приватну шляхом дистрибуції та часткової реституції. Обмеження на придбання сільськогосподарських активів незначні: покупець повинен мати професійний досвід чи кваліфікацію управління агросектором, максимальна площа для фізичних осіб становить 100 гектарів.
У Румунії 94 відсотки земельного фонду перебуває у приватній власності. Після вступу країни до ЄС у 2007 році було запроваджено мораторій строком на сім років для продажу земель нерезидентам. У 2014 році його строк закінчився і ринок став відкритим для іноземного капіталу.
Ціни на землю держава не регулює. Податок на продаж землі становить 2-3 відсотки вартості угоди. Громадяни ЄС мають доступ до купівлі сільськогосподарської землі за умови її використання за прямим призначенням. Середня вартість землі становить 6 тис. доларів за 1 гектар.
У Хорватії процес реституції почався після розпаду колишньої Югославії згідно з Дейтонськими мирними угодами 1996 року. Остаточно він завершився лише 2010 року, коли право на повернення земельної власності набули іноземні громадяни, що могли довести свою спадковість.
Ціни на землю в Хорватії не регулюються, обмежень щодо площі, яка може бути продана, немає. Податок на продаж землі і землеволодіння становить 5 відсотків. Іноземці не мають доступу до купівлі аграрної землі. Середня її вартість становить 7 тис. доларів за 1 гектар.
У Сербії земельна реформа почалася із прийняттям закону про реституцію, згідно з яким 74 відсотки сільськогосподарських земель повернуто приватним власникам, яких позбавили прав на землеволодіння у 1953 році.
Процес реституції щодо виноградників відбувався в іншому порядку. Орендарі державних земель отримали право на продовження оренди на 30 років. Також у період 2002-2008 років було приватизовано на конкурсній основі дев’ять великих державних аграрних компаній і 125 радгоспів.
На сьогодні 92 відсотки сільськогосподарських земель перебуває у приватній власності. Ціни на землю держава не регулює, існує обмеження на мінімальну земельну ділянку - 0,5 гектара. Іноземці не мають права на придбання землі. Середня її вартість - 13 тис. доларів за 1 гектар.
У всіх зазначених країнах поступово було створено або цілком відкритий земельний ринок або ринок з частковими обмеженнями. Трансформація соціалістичного устрою в капіталістичний призвела до зменшення частки агровиробництва у структурі валового внутрішнього продукту, але спричинила зростання рентабельності та продуктивності агросектору.
Вибір моделі розвитку ринку аграрної землі у зазначених країнах дав поштовх стрімкому соціально-економічному розвитку.
Інша ситуація склалася з розвитком ринку в окремих найбільш розвинутих державах - членах ЄС.
Австрія не належить до аграрних країн ЄС. Лише 1,4 відсотка у національному валовому внутрішньому продукті припадає на агропромисловий комплекс. У приватній власності перебуває 53 відсотки сільськогосподарських земель.
У кожній федеральній землі діє окремий закон, що регламентує право власності на землі, а порядок угод купівлі-продажу визначається місцевими виконавчими органами. В окремих провінціях встановлено обмеження щодо ціни та мінімального розміру наділу.
Часткове обмеження на купівлю сільськогосподарських земель стосується також гірських районів - право на купівлю мають лише зареєстровані фермери. Мінімальний строк оренди становить три роки. Встановлено заборону на подрібнення сільськогосподарських земель - успадкувати земельну власність може лише одна дитина. У деяких провінціях визначено винятки.
Податок від укладення угоди на купівлю землі становить 3,5 відсотка вартості угоди, його сплачує покупець. Сума за послуги реєстрації на кадастровій карті (1,1 відсотка вартості угоди) теж стягується з покупця. Податок на дохід від продажу наділу становить 20 відсотків вартості угоди. Майже 2 відсотки землевласників володіють 18,4 відсотка сільськогосподарських земель.
В Австрії створено максимальну збалансовану модель ринку із забезпеченням високої ефективності виробництва та сумісності з принципами охорони навколишнього природного середовища і раціонального використання ґрунтів. Середня вартість сільськогосподарської землі становить 42 тис. доларів за 1 гектар.
Великобританія не є аграрною державою. Частка агропромислового комплексу у національному валовому внутрішньому продукті становить лише 0,7 відсотка, 90 відсотків сільськогосподарських земель перебуває у приватній власності.
Ринок максимально лібералізований - жодних обмежень щодо права власності для іноземних компаній чи фізичних осіб не існує. Не встановлено обмеження щодо площі землі, яка перебуває у приватній власності, крім Шотландії, де мінімальна ділянка повинна становити 0,3 гектара.
В окремих адміністративно-територіальних одиницях діє прогресивна шкала оподаткування від нульової ставки залежно від вартості угоди. Строки оренди землі не регулюються, крім Шотландії - не більше 175 років.
Великобританія належить до країн з найвищим рівнем механізації сільського господарства та продуктивності виробництва. Хоча фермерство непопулярне серед молоді (середній вік британського фермера становить 59 років), сільське господарство вважається одним з найбільш привабливих інвестиційних активів. Середня вартість сільськогосподарської землі становить 31 тис. доларів за 1 гектар.
Ірландія має один з найбільш лібералізованих ринків землі у ЄС. Процес перерозподілу земель відбувався під контролем держави та з урахуванням субсидіювання, традиційно довгострокові позики видавалися селянам на 66 років.
Боргові зобов’язання передаються наступним поколінням, у результаті чого близько 91 відсотка земель сільськогосподарського призначення перебуває у приватній власності, близько 20 відсотків - в оренді.
Особливістю ірландського ринку є короткострокові, сезонні орендні угоди, які традиційно укладаються неформально і не вимагають реєстрації на відміну від довгострокової оренди.
Обмежень на купівлю землі в Ірландії для іноземців не існує. Лише для юридичних осіб - нерезидентів ЄС вимагається одержання дозволу земельної комісії. Обмежень щодо мінімальної чи максимальної площі, яка може перебувати у власності однієї особи, немає. Реєстраційний збір може коливатися від 1 відсотка до 8 відсотків вартості угоди, проте для молодих фермерів застосовується нульовий податок.
Мито за оренду землі становить лише 1 відсоток вартості угоди. У разі реалізації фермерами екологічних програм чи інфраструктурної розбудови застосовується гнучка система податкових пільг. Середня вартість сільськогосподарської землі становить 39 тис. доларів за 1 гектар.
В Іспанії в результаті земельної реформи було запроваджено категорію “пріоритетність”, яка надавала інноваційним аграрним компаніям право на довгострокову оренду землі, щорічну допомогу від держави протягом восьми років та інші пільги. Уряд також встановив планку для обов’язкового страхування.
Земельний податок перевищує 0,3 відсотка вартості землі. Податок на передачу прав власності становить 6-7 відсотків вартості угоди.
Обмежень на купівлю та продаж землі для іноземців немає. Немає регуляції цінового коридору, не визначено мінімальні чи максимальні обсяги земельної ділянки для агробізнесу. В Іспанії один з найвищих у ЄС рівень доданої вартості в агропромисловому комплексі на одного робітника. Середня вартість сільськогосподарської землі становить 16 тис. доларів за 1 гектар.
Німеччина є країною з традиційно високим рівнем механізації та запровадження екологічно ощадних технологій в агровиробництві. Проте у 90-ті роки XX сторіччя в агропромисловому комплексі країни виникла політично обумовлена криза, причина якої полягала в інкорпорації колгоспів колишньої НДР у лібералізований та високорозвинутий ринок ФРН. Процес приватизації угідь мав три етапи.
На першому етапі землю не продавали, а лише надавали в оренду на 12 років; на другому - державну землю продавали за пільговою вартістю насамперед тим, хто втратив свої наділи у 1945 році або вже був залучений в агровиробництво; на третьому - землі, які продовжували перебувати в державному фонді, реалізовувалися на ринкових умовах через аукціони.
Колишні землевласники можуть придбати сільськогосподарські землі за пільговою вартістю, але за умови використання їх за призначенням протягом наступних 20 років. Податок становить не більше 3,5 відсотка вартості угоди і стягується з покупця.
У Німеччині переважають середні фермерські господарства і великі корпоративні ферми. Ринок східних федеральних земель майже вчетверо жвавіший, ніж західних. Середній розмір земель, які купуються і продаються, у східних регіонах вищий, ніж у західних. Середня вартість сільськогосподарської землі становить 32 тис. доларів за 1 гектар.
У Нідерландах широко використовуються технології, які сприяють високоефективному виробництву, продуктивність якого в середньому у п’ять разів вища за загальноєвропейську.
Висока ліквідність агропромислового комплексу в Нідерландах мотивує фінансові корпорації купувати сільськогосподарські активи у власників та надавати таким власникам в оренду. При цьому попередній власник може викупити свою ділянку наприкінці строку оренди, маючи додатковий оборотний капітал без залучення кредитних ресурсів.
У Нідерландах 89 відсотків сільськогосподарської землі перебуває в приватній власності. Регуляторних обмежень щодо ціни, площі чи країни походження капіталу для інвестицій в агропромисловий комплекс у Нідерландах не існує. Податок на придбання земель становить 6 відсотків вартості угоди.
Покупець може бути звільнений від сплати податку в разі зобов’язання протягом десяти років не змінювати призначення свого активу. Мінімальний строк оренди земельної ділянки становить шість років, фермерського господарства - 12 років. Орендар має пріоритетне право на придбання своєї ділянки у разі її виставлення на аукціон.
Це один з найбільш успішних прикладів лібералізації та дерегуляції у світовій практиці. Середня вартість сільськогосподарської землі в Нідерландах становить 64 тис. доларів за 1 гектар.
Швейцарія - приклад відкритого та високотехнологічного ринку сільськогосподарських активів у світовому масштабі. Хоча в агропромисловому комплексі зайнято лише 3,2 відсотка населення, понад 50 відсотків продуктів харчування, що споживає населення, вироблено у Швейцарії.
100 відсотків землі в державі перебуває у приватній власності. Немає державного регулювання чи впливу на ринковий баланс, обмежень на право купівлі-продажу землі за умов громадянства ЄС, однієї з країн Європейської асоціації вільної торгівлі або наявності дозволу на проживання у Швейцарії.
Єдина умова для придбання сільськогосподарських земель - покупець має управляти фермою самостійно, маючи відповідний досвід чи кваліфікацію. Максимальна площа ділянки регулюється місцевими органами в кожному кантоні (самоврядній провінції). Вартість угоди не повинна перевищувати середньої вартості аналогічних ділянок за останні п’ять років на 15 відсотків. Податок на володіння землею мінімальний - не більше 0,3 відсотка ринкової вартості землі. Строк оренди повинен становити принаймні дев’ять років. Зміну цільового призначення землі після продажу заборонено. Використання земель жорстко регламентується законодавством щодо екологічних норм та захисту тварин.
Пріоритет віддається сімейним формам виробництва. Власник землі у разі продажу повинен отримати нотаріальний дозвіл від родичів, які володіють першочерговим правом успадкування чи купівлі цієї землі.
Середня вартість землі у Швейцарії становить 70 тис. доларів за 1 гектар.
Отже, після відкриття в Україні ринку сільськогосподарських земель, з урахуванням світового досвіду, а також того, що в розвинутих країнах рівномірно розвиваються як орендні відносини, так і ринок земель сільськогосподарського призначення, в Україні є великий потенціал та всі підстави для значного збільшення вартості земель сільськогосподарського призначення.
