С открытием рынка земли с июля 2021 украинцы получили возможность инвестировать деньги в новый ликвидный актив.
Как утверждают эксперты, инвестирование в украинскую сельскохозяйственную землю это достойная альтернатива традиционным инвестициям в недвижимость, депозиты или ценные бумаги. Так, приобретя сельскохозяйственный участок, инвестор получит готовый бизнес, который будет давать не только стабильную прибыль под видом арендной платы, но и значительное увеличение стоимости актива за счет его капитализации. Одним из факторов капитализации актива есть стоимость земель сельскохозяйственного назначения в соседних государствах.
Экономическое положение, условия приобретения и стоимость земель сельскохозяйственного назначения в других государствах проанализированы в Стратегии усовершенствования механизма управления в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности и распоряжение ими, утвержденным постановлением Кабинета Министров еще в 2017 году.
Так, согласно указанной Стратегии, в Болгарии проведение земельной реформы началось в начале 90-х годов XX века, во время которой право собственности на землю получили все, кто мог доказать, что являлся ее владельцем до 1946 года.
Бывшим землевладельцам возвращалась вся земля. Таким образом, на сегодняшний день в частной собственности сконцентрировано 98 процентов фермерских земель.
Для новых владельцев вводился мораторий на продажу сроком три года. На сегодняшний день существует лишь частичное ограничение по участию иностранного капитала в аграрном землевладении.
Приобрести землю могут гражданин Болгарии, юридическое или физическое лицо, находящееся на территории страны более пяти лет, компания из страны, с которой Болгария заключила международное соглашение, а также из страны – члена Европейского Союза.
Цены на землю не регулируются, ограничений по площади, которая может быть продана одному лицу, нет. Средняя стоимость сельскохозяйственных земель составляет $4,5 тыс. за 1 гектар.
В Эстонии реформа началась в начале 90-х годов XX столетия. Самой сложной задачей было найти баланс между реституцией – возвращением земель бывшим владельцам и дистрибуцией государственных земель между крестьянами, работавшими на ней во времена СССР. Этот процесс значительно усложнял затянувшуюся на годы реформу.
Иностранцам почти сразу было разрешено участвовать в покупке земли при условии только фермерского использования, а также узаконивалось право изменения целевого статуса земли после пяти лет ее использования по прямому назначению.
Около 60 процентов земельного фонда находятся в аренде у производителей аграрной продукции.
Цены на землю правительство не регулирует. Средняя стоимость земли составляет 5 тысяч долларов за 1 гектар.
В Польше проведение реформы началось тогда, когда в Болгарии и Эстонии. Коллективизация в стране после ее присоединения к социалистическому лагерю была в основном провалена. Около 75 процентов пахотных земель продолжали оставаться в частной собственности даже при коммунистическом правлении.
Цены на землю правительство не регулирует. Максимальная площадь участка в собственности физического лица составляет 500 га. Налог на продажу земли колеблется от 2 до 5 процентов и взимается с покупателя.
Частичные ограничения на участие иностранного капитала в покупке сельскохозяйственных земель существуют, но с 1 мая 2016 г. они были отменены в отношении граждан ЕС. Средняя стоимость земли составляет 10 тысяч долларов за 1 гектар.
В Румынии состоялся процесс передачи земли из государственной собственности в частную путём дистрибуции и частичной реституции. Ограничения на приобретение сельскохозяйственных активов незначительны: покупатель должен обладать профессиональным опытом или квалификацией управления агросектором, максимальная площадь для физических лиц составляет 100 гектаров.
В Румынии 94 процента земельного фонда находятся в частной собственности. После вступления страны в ЕС в 2007 году был введен мораторий сроком на семь лет для продажи земель нерезидентам. В 2014 году его срок истек и рынок стал открытым для иностранного капитала.
Цены на землю правительство не регулирует. Налог на продажу земли составляет 2-3 процента стоимости сделки. Граждане ЕС имеют доступ к покупке сельскохозяйственной земли при условии ее использования по прямому назначению. Средняя стоимость земли составляет 6 тысяч долларов за 1 гектар.
В Хорватии процесс реституции начался после распада бывшей Югославии в соответствии с Дейтонскими мирными соглашениями 1996 года. Окончательно он завершился только в 2010 году, когда право на возврат земельной собственности приобрели иностранные граждане, которые могли доказать свою наследственность.
Цены на землю в Хорватии не регулируются, ограничений по площади, которая может быть продана, нет. Налог на продажу земли и землевладение составляет 5 процентов. Иностранцы не имеют доступа к покупке аграрной земли. Средняя ее стоимость составляет 7 тысяч долларов за 1 гектар.
В Сербии земельная реформа началась с принятием закона о реституции, согласно которому 74 процента сельскохозяйственных земель возвращены частным собственникам, которых лишили прав на землевладение в 1953 году.
Процесс реституции в отношении виноградников проходил в другом порядке. Арендаторы государственных земель получили право на продление аренды на 30 лет. Также в период 2002-2008 годов было приватизировано на конкурсной основе девять крупных государственных аграрных компаний и 125 совхозов.
На сегодняшний день 92 процента сельскохозяйственных земель находится в частной собственности. Цены на землю государство не регулирует, существует ограничение на минимальный земельный участок – 0,5 гектара. Иностранцы не имеют права на покупку земли. Средняя ее стоимость – 13 тыс. долларов за 1 гектар.
Во всех указанных странах постепенно был создан или полностью открыт земельный рынок или рынок с частичными ограничениями. Трансформация социалистического устройства в капиталистический привела к уменьшению доли агропроизводства в структуре валового внутреннего продукта, но повлекла за собой рост рентабельности и производительности агросектора.
Выбор модели развития рынка аграрной земли в указанных странах дал толчок к стремительному социально-экономическому развитию.
Другая ситуация сложилась с развитием рынка в отдельных наиболее развитых государствах – членах ЕС.
Австрия не относится к аграрным странам ЕС. Только 1,4 процента в национальном валовом внутреннем продукте приходится на агропромышленный комплекс. В частной собственности находится 53 процента сельскохозяйственных земель.
В каждой федеральной земле действует отдельный закон, регламентирующий право собственности на земли, а порядок сделок купли-продажи определяется местными исполнительными органами. В отдельных провинциях установлены ограничения по цене и минимальному размеру надела.
Частичное ограничение на покупку сельскохозяйственных земель относится также к горным районам - право на покупку имеют только зарегистрированные фермеры. Минимальный срок аренды составляет три года. Установлен запрет на измельчение сельскохозяйственных земель – унаследовать земельную собственность может только один ребенок. В некоторых провинциях определены исключения.
Налог от заключения сделки на покупку земли составляет 3,5 процента стоимости сделки, которую платит покупатель. Сумма за услуги регистрации на кадастровой карте (1,1 процента стоимости сделки) тоже взимается с покупателя. Налог на доход от продажи надела составляет 20 процентов стоимости сделки. Почти 2 процента землевладельцев владеют 18,4 процента сельскохозяйственных земель.
В Австрии создана максимальная сбалансированная модель рынка с обеспечением высокой эффективности производства и совместимости с принципами охраны окружающей природной среды и рационального использования почв. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 42 тысячи долларов за 1 гектар.
Великобритания не является аграрным государством. Доля агропромышленного комплекса в национальном валовом внутреннем продукте составляет всего 0,7 процента, 90 процентов сельскохозяйственных земель находится в частной собственности.
Рынок максимально либерализирован – никаких ограничений по праву собственности для иностранных компаний или физических лиц не существует. Не установлены ограничения по площади земли, находящейся в частной собственности, кроме Шотландии, где минимальный участок должен составлять 0,3 гектара.
В отдельных административно-территориальных единицах действует прогрессивная шкала налогообложения от нулевой ставки в зависимости от стоимости сделки. Сроки аренды земли не регулируются, кроме Шотландии – не более 175 лет.
Великобритания относится к странам с высоким уровнем механизации сельского хозяйства и производительности производства. Хотя фермерство не популярно среди молодежи (средний возраст британского фермера составляет 59 лет), сельское хозяйство считается одним из наиболее привлекательных инвестиционных активов. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 31 тысячу долларов за 1 гектар.
В Ирландии есть один из наиболее либерализованных рынков земли в ЕС. Процесс перераспределения земель происходил под контролем государства и с учетом субсидирования, традиционно долгосрочные ссуды выдавались крестьянам на 66 лет.
Долговые обязательства передаются следующим поколениям, в результате чего около 91 процента земель сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности, около 20 процентов – в аренде.
Особенностью ирландского рынка являются краткосрочные, сезонные арендные сделки, традиционно заключаемые неформально и не требующие регистрации в отличие от долгосрочной аренды.
Ограничений для покупки земли в Ирландии для иностранцев не существует. Только для юридических лиц – нерезидентов ЕС требуется получение разрешения земельной комиссии. Ограничений относительно минимальной или максимальной площади, которая может находиться в собственности одного человека, нет. Регистрационный сбор может колебаться от 1 до 8 процентов стоимости сделки, однако для молодых фермеров применяется нулевой налог.
Пошлина за аренду земли составляет всего 1 процент стоимости сделки. При реализации фермерами экологических программ или инфраструктурного развития применяется гибкая система налоговых льгот. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 39 тысяч долларов за 1 гектар.
В Испании в результате земельной реформы была введена категория "приоритетность", которая предоставляла инновационным аграрным компаниям право на долгосрочную аренду земли, ежегодную помощь от государства в течение восьми лет и другие льготы. Правительство также установило планку для обязательного страхования.
Земельный налог превышает 0,3% стоимости земли. Налог на передачу прав принадлежности составляет 6-7 процентов стоимости сделки.
Ограничений на покупку и продажу земли для иностранцев нет. Нет регуляции ценового коридора, не определены минимальные или максимальные объемы земельного участка для агробизнеса. В Испании один из самых высоких в ЕС уровень добавленной стоимости в агропромышленном комплексе на одного рабочего. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 16 тысяч долларов за 1 гектар.
Германия является страной с традиционно высоким уровнем механизации и внедрения экологически сберегательных технологий в агропроизводстве. Однако в 90-е годы XX века в агропромышленном комплексе страны возник политически обусловленный кризис, причина которого заключалась в инкорпорации колхозов бывшей ГДР в либерализированный и высокоразвитый рынок ФРГ. Процесс приватизации угодий имел три этапа.
На первом этапе землю не продавали, а только предоставляли в аренду на 12 лет; на втором – государственную землю продавали по льготной стоимости прежде всего тем, кто потерял свои наделы в 1945 году или уже был вовлечен в агропроизводство; на третьем – земли, продолжавших находиться в государственном фонде, реализовывались на рыночных условиях через аукционы.
Бывшие землевладельцы могут приобрести сельскохозяйственные земли по льготной стоимости, но при использовании их по назначению в течение следующих 20 лет. Налог составляет не более 3,5 процента стоимости сделки и взимается с покупателя.
В Германии преобладают средние фермерские хозяйства и крупные корпоративные фермы. Рынок восточных федеральных земель почти вчетверо быстрее западных. Средний размер приобретаемых и продающихся земель в восточных регионах выше, чем в западных. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 32 тысячи долларов за 1 гектар.
В Нидерландах широко используются технологии, способствующие высокоэффективному производству, производительность которого в среднем в пять раз выше общеевропейской.
Высокая ликвидность агропромышленного комплекса в Нидерландах мотивирует финансовые корпорации покупать сельскохозяйственные активы у владельцев и предоставлять таким владельцам в аренду. При этом предыдущий владелец может выкупить свой участок в конце срока аренды с дополнительным оборотным капиталом без привлечения кредитных ресурсов.
В Нидерландах 89% сельскохозяйственной земли находится в частной собственности. Регуляторных ограничений по цене, площади или стране происхождения капитала для инвестиций в агропромышленный комплекс в Нидерландах не существует. Налог на приобретение земель составляет 6 процентов от стоимости сделки.
Покупатель может быть освобожден от уплаты налога при обязательстве в течение десяти лет не изменять назначение своего актива. Минимальный срок аренды земельного участка составляет шесть лет, фермерского хозяйства – 12 лет. Арендатор имеет приоритетное право на приобретение своего участка в случае его выставления на аукцион.
Это один из более удачных примеров либерализации и дерегуляции в мировой практике. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли в Нидерландах составляет 64 тысячи долларов за 1 гектар.
Швейцария – пример открытого и высокотехнологичного рынка сельскохозяйственных активов в мировом масштабе. Хотя в агропромышленном комплексе занято лишь 3,2 процента населения, более 50 процентов потребляемого населения продуктов питания произведено в Швейцарии.
100% земли в государстве находится в частной собственности. Нет государственного регулирования или влияния на рыночный баланс, ограничений на право купли-продажи земли в условиях гражданства ЕС, одной из стран Европейской ассоциации свободной торговли или наличия вида на жительство в Швейцарии.
Единственное условие для приобретения сельскохозяйственных земель – покупатель должен управлять фермой самостоятельно, имея соответствующий опыт или квалификацию. Максимальная площадь участка регулируется местными органами в каждом кантоне (самоуправляющейся провинции). Стоимость сделки не должна превышать среднюю стоимость аналогичных участков за последние пять лет на 15 процентов. Налог на владение землей минимален – не более 0,3 процента рыночной стоимости земли. Срок аренды должен составлять, по крайней мере, девять лет. Смена целевого назначения земли после продажи запрещена.
Использование земель жестко регламентируется законодательством по экологическим нормам и защите животных.
Приоритет отдается семейным формам производства. Владелец земли при продаже должен получить нотариальное разрешение от родственников, обладающих первоочередным правом наследования или покупки этой земли.
Средняя стоимость земли в Швейцарии составляет 70 тысяч долларов за 1 гектар.
Итак, после открытия в Украине рынка сельскохозяйственных земель, с учетом мирового опыта, а также того, что в развитых странах равномерно развиваются как арендные отношения, так и рынок земель сельскохозяйственного назначения, в Украине есть большой потенциал и все основания для значительного увеличения стоимости сельскохозяйственного назначение.
